Din "gör-det-själv" -inställning är lovvärt, men vid något tillfälle behöver du anställa en hemreparationskontraktör och betala någon för att fixa något i ditt hem. Det kommer att finnas situationer när du inte har tid, lutning eller skicklighet för att göra en viss reparation eller göra något av det arbete du behöver göra. Vi anställer alla någon att fixa något i vårt hus vid någon tidpunkt. Vad du hittar här är en del vägledning om när och hur man väljer en hemreparation eller underhållsleverantör.
Typer av hemreparation entreprenörer
När du behöver reparationsarbete gjort i ditt hem, brukar du hyra en specialitetstyp av handlare kallad en "underentreprenör" som är annorlunda än en allmän entreprenör (GC) eller byggherre. En allmän entreprenör eller byggare är ett företag som kommer att bygga ett större renoveringsprojekt eller bygga ett nytt hem och anställer alla enskilda specialleverantörer.
GC är den övergripande samordnaren för ett större projekt och ger vanligtvis inte arbetet att bygga huset. Det kommer från underleverantörerna eller "trades" (byggbranschen). På ett nytt bostads- eller renoveringsprojekt för bostäder, kan dessa delar omfatta grävmaskinen, betongunderlaget, snedarbetare, snickare , rörmokare, mekanisk ( HVAC ) elektriker, målare, målare, golv mm. GC hyr dessa underleverantörer direkt och direkt "innehar" sina kontrakt. Det betyder att de arbetar för honom och de är under kontrakt för honom.
Du skulle ha ett avtal med endast GC, inte GCs subs.
GC gör pengar genom att markera underleverantörernas kostnader i procent av byggnadsbeloppet (vanligt) eller som en schablonavgift (inte så vanligt). För den här professionella avgiften tillhandahåller han eller hon ledning och schemaläggning av subs, betalar subs, ger övervakning av byggandet, tillhandahåller dumpsters, port-a-john, försäkringar och andra diverse saker du behöver bygga ett hus eller bygga ett tillägg .
Underleverantörerna gör sina pengar genom att betala för arbete och genom att markera material.
GC är "generalist" och underleverantörer är "specialister". När du behöver en specifik sak som är fast i ditt hem behöver du en specialist, och den personen är specialleverantören, till exempel en rörmokare .
När det gäller att anlita någon till underhållsuppgifter kan det hända att många människor som gör det här arbetet inte alls är licensierade underleverantörer. De kan bara vara en "kille med en lastbil", till exempel en renrengörare , eller lövverkare eller ibland en målare. Även om du använder dessa typer av personer kan du träna dig, men du måste vara försiktig eftersom arbetskraftsproblem och ansvarsfrågor fortfarande existerar men du får inte det rättsliga skydd du har när du använder en licensierad entreprenör . Kort sagt, undvik frestelsen helt och hållet och använd alltid en licensierad entreprenör.
Besluta när man ska använda en entreprenör
Att fatta beslutet att använda en entreprenör är en som ofta är personlig. Det kommer att gå ner för att utvärdera:
- Din komfortnivå med uppgiften till hands
- Din tid
- Din budget
Om du vågar bortom ett enkelt hemreparationsprojekt till nya tekniskt utmanande installationer som att lägga till elektriska kretsar eller lägga till en diskbänk, bör du först kontrollera om ett tillstånd krävs från din lokala byggnadsavdelning.
Du behöver inte tillstånd för många hemreparationer, men du kan behöva ett tillstånd för "nytt arbete", särskilt för el, värme, kyla och VVS. I vissa fall kommer tillståndet att kräva att en licensierad entreprenör gör arbetet för att skydda allmänhetens hälsa, säkerhet och välfärd. I vissa fall kan det vara nödvändigt att den lokala bygginspektören granskar ditt arbete under byggandet och efter det att det slutförts.
Om du upptäcker att en licensierad entreprenör inte är skyldig till tillståndet eller att det arbete du vill göra kan omfattas av en "Home Owner's Permit" ska du fråga dig själv tre frågor:
- Känner jag mig tryggt i att göra (eller åtminstone bekvämt försök) denna reparation?
- Är konsekvenserna acceptabla om det tar mig längre att göra projektet än vad jag förutser?
- Vill jag verkligen prova detta projekt?
Om du svarar nej på någon av ovanstående frågor borde du antagligen anställa en entreprenör för reparationen. Om du svarade "ja" till dem alla, ska du ge det ett skott och reparera dig själv. Det är det enda sättet att få erfarenhet och förtroende.
Hur man hanterar projektet
När du bestämmer dig för att anlita en entreprenör bör du veta hur man effektivt hanterar honom, oavsett om det är ett snabbt hemreparationsprojekt eller ett stort bostadsrenoveringsprojekt eller nybyggnation. Hur som helst, det finns några riktlinjer att följa vid hanteringen av arbetet hos alla som du anställer för att arbeta i ditt hem:
- Hyra en licensierad, försäkrad entreprenör .
- Definiera båda parternas förväntningar (du och dem) och klara av dessa förväntningar.
- Minst ha ett signerat dokument ( ett kontrakt eller ett undertecknat och godkänt förslag ) som beskriver vad de ska göra för dig (kallat arbetsområde), definiera hur mycket det kommer att kosta och när tiden är ett problem, bestäm hur länge det är kommer att ta och när de börjar och slutar.
- Ange betalningsvillkoren innan arbetet startas och gör villkoren del av ditt signerade dokument.
- Definiera dina förväntningar och krav på att rengöra sina arbeten och skydda omgivande områden som en del av det undertecknade dokumentet (till exempel måste en roofer skydda din landskapsplanering under takavrivning och rensa eventuellt skräp.)
- Diskutera entreprenörens rättigheter för att komma åt hemmet när du inte är där om det behövs, och användningen av ditt vatten, el. (Obs! Försök att inte ha entreprenören i ditt hem när du inte är där, det skyddar dig och dem.)
- Innan entreprenören börjar jobba, ha en vänlig konversation om vad du vill att de ska vara försiktiga med om du har några frågor om saker.
- När arbetet pågår lämnar du vanligtvis entreprenören ensam. Var vänlig men kom inte i vägen. Observera tillfälligt vad de gör. Om du är orolig över något du ser, fråga entreprenören om det, men försök att låta dem få sitt arbete gjort. Entreprenörer lever av att komma in och ut ur ett jobb effektivt.
- Diskutera "extra:" Det svåraste problemet du kan uppleva är en eventuell begäran från entreprenören för en "Change Order" eller "Extra." Detta resulterar i extra kostnad för dig, varför du behöver ett tydligt definierat arbetsområde . En förfrågan om en förändringsorder är endast rimlig om entreprenören löper in i en situation på projektet som inte rimligen förväntades av honom eller är en förändring av räckvidden av dig. Om du får en förfrågan om en ändringsorder, granska den med entreprenören i rättvisa. Om det har ändrats eller resulterat i att du tar mer tid på grund av något du gjorde, bör du granska och betala om du tycker att det är rättvist. Om det är något som alltid var en del av omfattningen, har du en mer delikat situation och kan behöva stå fast baserat på de villkor som anges i ditt signerade dokument. Slutsats? Om du behöver förhandla om ett pris på en Change Order du båda inte förutse, försök att dela upp skillnaden med honom. Rapport och rättvisa går långt för att lösa dessa problem.
- När reparations- eller underhållsarbetet är klart, se till att du granskar arbetet, personligen, innan du gör slutbetalning till entreprenören. Se till att arbetsplatsen städas som förväntat och jobbet ser bra ut. Skynda inte till slutbetalning av någon anledning.
- Om du är nöjd med sitt arbete, berätta för dem.
Hur man väljer en bra entreprenör
Det kan tyckas skrämmande men det är verkligen ganska enkelt. Försök att välja entreprenörer du kan behöva brådskande innan du behöver dem. Varför? För om du har en nödreparation och behöver hitta någon snabbt (vem är också bra och rättvis), har du inte tid att gå igenom ett långt urval och screeningprocess . Det värsta du kan göra är att välja någon från Gula sidorna utan att intervjua dem först.
Det enklaste och ett av de bästa sätten att välja en eventuell entreprenör är att få referenser från vänner, familj eller en fastighetsmäklare du litar på. En annan bra metod är att använda en gratis tjänst som HomeAdvisor som låter dig läsa realtidsrecensioner av entreprenörens arbete.
När du har några namn, träffa dem, leta efter "kemi" eller rapport och observera deras nivå av professionalism. Hederlighet, respekt, punktlighet och förmåga att kommunicera är några av de viktigaste attribut som en entreprenör kan ha bredvid sin grundläggande kompetens. Oavsett hur bra någon är, om de inte klickar med dig på dessa punkter, anställa dem inte.
Du bör också vara uppmärksam på tecken på missbruk som alkohol eller marihuana. Om du misstänker något här, anlita inte entreprenören.
Här är en checklista över saker att tänka på när du väljer din entreprenör .
Använd betyg av "Bäst", "Bra", "OK", "Rättvist" och "Avvisa" för att klassificera några av dessa objekt.
Få namn på möjliga entreprenörer:
- Du har haft god personlig erfarenhet av att arbeta med entreprenör [BEST]
- Tillförlitligt hänvisning från direkt erfarenhet av familj eller vänner [GOD]
- Du vet om entreprenörens rykte men har ingen direkt erfarenhet [OK]
- Du hittade dem från en branschorganisation eller allmän reklam [FAIR]
Tillståndslicensiering från staten (de måste ange numret om licens):
- licensierad; har aldrig fått ett klagomål eller har haft disciplinära åtgärder [BÄSTA]
- licensierad; har inga tidigare klagomål lämnats in för minst 3 eller flera år [FAIR]
- licensierad; aktuella klagomål eller åtgärder mot dem inom de senaste tre åren [REJECT]
- Entreprenör har ingen licens [REJECT]
Entreprenörförsäkring (be om att se sina certifikat) :
- Arbetarens kompensation och allmänt ansvar [BEST]
- Allmän ansvar endast (kroppsskada och egendomsskada) [BRA]
- Entreprenör har ingen försäkring [REJECT]
Business Lång livstid:
- I affärer mer än 10 år med samma namn [BÄSTA]
- I affärer 5 eller flera år med samma namn [GOD]
- I affärer 1 till 5 år med samma namn [OK]
- Ny verksamhet under 1 år [FAIR]
Stabilitet och beständighet:
- Har ett fysiskt kontor och adress [BEST]
- Har bara ett hemkontor eller svarande tjänst [FAIR]
- Endast mobiltelefonkontakt, inget kontor [REJECT]
Referenskontroll:
- Positiva tidigare aktuella referenser från minst 5 kunder [BEST]
- 1 till 4 positiva referenser från tidigare kunder [FAIR]
- Inga reella referenser eller negativa referenser gavs [REJECT]
Erfarenhet:
- Specialiserar sig på det arbete du vill utföra [BÄSTA]
- Kan utföra det arbete du vill, men gör också andra typer av arbete [OK]
- Lite eller ingen erfarenhet av det arbete du vill utföra [REJECT]
Omfattning och pris:
- Detaljerad beskrivning av arbetsomfånget
- Förutsättningar (om några) är tydliga och korrekta
- Entreprenör erbjöd inte rabatt att "anmäla sig nu"
- Entreprenör kommer att garantera arbetet
- Alla muntliga uppdragsrepresentationer är skriftliga
- Inte mer än 25% till 33% frågade upp framför
- Slutbetalning krävs inte förrän arbetet är klart
Få bud och utvärdera en uppskattning
Detta är en extremt viktig aspekt av att anlita en entreprenör med framgång. Låt oss bryta ner det:
Arbetsområdet:
Detta definierar vad entreprenören gör för dig. Se till att det täcker alla saker du vill slutföra. Det ska också stava ut alla förberedelser, skydd av omgivningar, städning etc.
Att granska omfattningen av arbetet mellan entreprenörer är ett viktigt inslag i utvärderingen av deras buduppskattning. Här är några saker att titta på inom ramen för olika entreprenörer:
- Målare: Beskriv hur de planerar att förbereda yttersidan eller inredningsfärgytan . Detta steg gör eller bryter ett färgjobb. Definiera om de handskrapar all lös färg (bäst), makt tvättar utsidan (var försiktig eftersom detta kan skada omgivande områden och du måste vänta på att väggen torkar helt innan du fortsätter arbetet), priming (best), spot-priming OK). Definiera antalet föreslagna lackfärger och varumärkets kvalitet och kvalitet, etc. Se till att de skyddar omgivande områden och städar bort eventuella skräp.
- Landscaper: Oavsett vad de säger eller hur mycket de avfärdar denna fråga, se till att de förstår att du vill ha dina buskar och rotbollar av dina träd planterade under marken. Acceptera inte att göra ett grundhål, sedan placera växten i det och omger rotbollen med en häll av smuts och mulch. Se till att de tar bort tråden runt rotbollen eller lossar garnet och lägg roten direkt i marken tills endast ca 6 "sträcker sig över marken. Se till att de också garanterar anläggningens installation och livslängd under en viss tidsperiod. Förstå ditt ansvar för vattning.
- Roofer: Tak läcker sällan från singelfel, de läcker ut från blinkande fel . Det du vanligtvis inte kan se är var vatten kommer in. Se till att de anger hur blinkande används. Var uppmärksam och granska hur de blinkar på utsidan av en skorsten eller vägg. På ett tegelhus är det bäst att klippa tegelfogarna för att blinka och försegla sedan fogen. Detta är mycket bättre än att spika blinkar mot tegelväggen och förlita sig på caulk. Om du bor i ett kallt klimat, se till att de installerar en gummisyl / vattensköld längs hela takets kant som sträcker sig från takets kant till åtminstone 24 "förbi ytterväggen. Se till att de skyddar dina växter och buskar och rengör dem upp några skräp dagligen.
- Rörmokare: Om möjligt, försök att förhandla fram ett fast pris för sitt arbete. Rengöring av ett täppt avlopp är ofta prissatt på en "per fot" -basis av "renout ormen" som används, men vissa rörmokare ger ett fast pris för detta arbete. Helst bör du välja en dräneringsrengörare för nödutloppsrening. Bottom line, förvänta dig att betala ett premiepris för nödsamtal.
Vad "är" och "ingår inte" i budet:
Ibland måste en entreprenör göra bidrag eller antaganden i sitt bud, såsom materialmängd, tillgång till ditt hem, etc. Dessutom kommer de ibland att ange vad de utesluter i budet. Noggrant granska antaganden och uteslutningar med entreprenören. Fråga dem med all säkerhet om rimligheten av antaganden och uteslutningar. Om inte, kommer dessa objekt sannolikt att bli en Change Order senare. När du utvärderar och jämför bud mellan entreprenörer markerar antaganden och uteslutningar var du har ett äpple och en apelsin.
Uppdragsrepresentanter:
Din största oro här är entreprenörens vilja att skriva några av de verbala representationer han eller hon har gjort till dig för att få jobbet. Om de har gjort muntliga åtaganden men inte kommer att lägga dem skriftligen, är det skäl till avslag.
Pris:
Leta efter ett kontraktspris som är väl uppdelat, klart och lättförståeligt. Om det är oklart, har de inte tagit sig tid att förstå dina krav, omfattningen av jobbet eller jobbet. Gör inte nödvändigtvis ditt val endast på pris.
incitament:
Det är oerhört viktigt att entreprenören inte ger dig rabatt eller kontantincitament för att omedelbart underteckna kontraktet.
Kontraktsbetalningsvillkor:
Be om fakturering via post efter att arbetet är avslutat, men förvänta sig att de flesta vill ha betalning direkt efter att arbetet är klart. Om de vill ha pengar, är det inte ett bra tecken. Om material behövs innan arbetet kan börja (t ex roofer eller målare), vill de ha en initial betalning för material. Försök att minimera detta belopp så mycket du kan. Försök att inte betala mer än 33% på framsidan och bara hålla med det med ett mycket välrenommerat företag.
Poängen
Förhoppningsvis gav denna översikt användbar information om framgångsrikt anställning, hantering och samarbete med entreprenörer. Var inte rädd att be om hjälp från ett av dessa proffsen när det behövs - det är deras jobb sju dagar i veckan.