Medan inte allmänt annonserad, kan ett federalt backat program som heter FHA 203 (k) lånet bara vara din biljett för att få det hemförbättringsprojektet gjort. Det är också ett sätt att hjälpa till att effektivisera processen så att du inte spenderar mer tid att prata med långivare än du är till arkitekter och entreprenörer.
Huvudsidan med detta program är att du måste säkra FHA 203 (k) medan du förhandlar om ditt första hypoteksköp av hemmet.
Var försiktig att lånet FHA 203 (k) inte är för alla, även för dem som kvalificerar sig. En anledning är den oundvikliga byråkratin. Faktum är att HUD erkänner detta och har inlett ett program för certifiering av oberoende 203 (k) konsulter som kan smidiga processen för dig.
Sammanfattning
- "Rehab lån" är smeknamnet för FHA 203 (k) Hypotekförsäkring.
- Programmet administreras av det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling (HUD).
- Du kan få upp till $ 35.000 för förbättringar (minimibeloppet du kan ta är $ 5000).
- Du måste ta det här lånet när du köper huset.
- Red tape är involverad i detta lån, men det finns konsulter som kan hjälpa dig.
- Du kan inte ta lånet för precis vad som helst. Du kan bara använda den för tillåtna hemförbättringsprojekt, som tenderar att springa i linje med säkerhet, VVS, modernisering, expansion och mer.
Vad är en FHA 203 (k) Rehab Lån?
Att säkra finansiering när du upptäcker att diamant-i-grovt hus kan vara ett verkligt problem.
I ditt sinne vet du bara att det blir blocket, men långivare kanske inte delar den visionen. Även om du kan få finansiering för att köpa huset, möter du fortfarande den skrämmande uppgiften att säkra den andra uppsättningen finansiering för rehab.
Ett FHA 203 (k) lån är ett kombinerat hypotekslån och remodelån utfärdat av hypotekslån och försäkrat av HUD.
Du kan få upp till ett lån på 35 000 dollar för att förbättra ditt hem, men bara för ett begränsat antal hemförbättringsprojekt.
Varför är regeringen så generös? Det handlar inte så mycket om generositet som det handlar om den större globala bilden och amerikanska ekonomin. Via HUD och FHA 203 (k) programmet är regeringen mer bekymrad över att återuppliva eller behålla hela samhällen och se till att nationens bestånd av befintliga hus inte imploderar. Ändå kan du personligen dra nytta av dessa omfattande motiv.
Hjälper till att lösa Equity Gap Problemet
Fördelen med FHA 203 (k) -programmet är att den fyller i det saknade kapitalet som behövs av husägare i nyinköpta bostäder.
Att köpa ett hus som behöver hjälp och säkra finansiering samtidigt är ett paradox. Du måste först bygga upp eget kapital i huset innan du kan ta ut ett annat lån på det. Eget kapital uppbyggs vanligen genom att betala ned huvudstolen på lånet medan hemmet ökar i värde. Det tar tid.
Ett mindre önskvärt alternativ är att få ett osäkert eller signaturlån för det ombyggnadsarbetet. Även om du kan få ett osäkert lån kommer räntorna att vara betydligt högre än om du får ett lån som använder ditt hem som säkerhet.
Utan FHA 203 (k) kommer husägare vanligtvis först att hitta ett hus som behöver erbjuda kärleksvård. Därefter ansöker de om ett första hypotekslån som täcker endast inköpspriset för huset. Även om detta verkar vara idealiskt, kan låntagare inte begära att en extra $ 35.000 läggs till det första hypotekslånet. Första hypotekslån täcker endast det köpeskillingen och inget mer. Efter köpet av hemmet och efter att ha ägt huset för ett tag, skulle husägaren ansöka om en ny hypotekslån, bostadsobligationslån eller HELOC (hemkapitalkredit) för att betala för renoveringarna.
Vad HUD / FHA gör är att fylla i det gapet mellan husets nuvarande eget kapital och lånebeloppet genom att försäkra lånet. I huvudsak är det som den rika farbror som går in och säger: "Jag kommer att fungera som bärare för detta lån tills huset kan förbättras."
fördelar
- Du får ett första hypotekslån för att täcka inköp och ombyggnad av ditt avsedda hem. Detta sparar dig från att ta ut två separata lån.
- Detta lån fungerar som ett bra tryck för att komma igång med förbättringar i hemmet. Eftersom programmet förväntar dig att använda pengarna för rehab måste du komma igång inom en rimlig tid. Detta undviker att förhalas i flera år.
- Till skillnad från vissa lån som har korta återbetalningsperioder lånar FHA 203 (k) parallell längden på ditt hypotekslån. Till exempel, om du har en traditionell 30-årig inteckning, har du också 30 år att betala tillbaka ombyggnadsdelen av lånet.
nackdelar
- På grund av programkrav kommer din låneperiod normalt att vara längre än med ett konventionellt lån. Avslutningsperioderna sträcker sig från sextio till nittio dagar.
- Ditt val av långivare är begränsat. I stället måste du arbeta utanför HUDs lista över godkända FHA 203 (k) långivare.
- En betydande mängd byråkrati är inblandad. För att kvalificera sig för lånet måste du lägga fram ett detaljerat förslag, inklusive arkitektoniska ritningar.
Lista över tillåtna renoveringar
De tillåtna ombyggnaderna ljuder i första hand restriktivt. Men kom ihåg att dessa definitioner kan sträckas och fortfarande förbli legitima ombyggnader. Generellt är HUD oroad över att 203 (k) pengar inte används för "lyxartiklar och förbättringar", som de säger det.
Ändå betonar de också att "målning, rumstillägg , däck och andra föremål, även om hemmet inte behöver några andra förbättringar", faller inom ramen för 203 (k). Tillåtna projekt:
- Remodels för en funktionshindrad person
- Modernisera ett föråldrat hem
- Förbättra ditt hem energieffektivitet
- Landskapsarkitektur och annat exteriörstadsarbete
- Tak , takrännor och downspout installation eller byte
- Ändra hemmet och / eller rekonstruera hemmet
- Eliminera säkerhetsrisker
- Estetiska förbättringar
- VVS-förbättringar , inklusive brunns- och septisk systemarbete
- Golvtillägg / byte (ingår golvbehandlingar)
Är FHA 203 (k) ett mirakellån?
På grund av det kan FHA 203 (k) rehablånet (ofta felaktigt kallat ett 201k-lån) verka som ett mirakel.
När allt kommer omkring får du pengar för att köpa huset och extra pengar för att ombygga huset, och du får det direkt. Det är dock viktigt att komma ihåg att
- Detta är fortfarande ett lån, inte ett bidrag. Det måste betalas tillbaka, men du har hela längden på lånet för att betala tillbaka det.
- Eftersom detta är ett lån debiteras ränta. Du kommer att vilja se betalningsplanen för att se hur mycket totalt intresse detta lån kostar dig för hela lånets livslängd.
- På grund av den längre stängningsperioden kan FHA 203 (k) inte hjälpa dig på en konkurrensutsatt marknad där du behöver köpa snabbt och utan komplikationer.