Det federala låginkomstskattekreditprogrammet har varit framgångsrikt sedan 1987 med att erbjuda låginkomsttagare anständiga lägenheter till en överkomlig hyra. Om du letar efter en lägenhet i en skattekreditfastighet finns det vissa saker du borde veta innan du ansöker.
Här är svar på vanliga frågor om det federala låginkomstskattekreditprogrammet.
Fråga: Vad är skattekreditprogrammet?
A: Skattekreditprogrammet, även kallat "federalt låginkomstskattskreditprogram" eller helt enkelt LIHTC, är ett populärt prisvärt bostadsprogram som har funnits sedan 1987. Till skillnad från de flesta bostadsprogram som administreras av HUD, är skatten Kreditprogram administreras av IRS, i samordning med statliga bostadsfinansieringsbyråer över hela landet. Hyresvärdar som deltar i programmet får anspråk på skattekrediter i 10 år för sina skattemässiga egenskaper i utbyte för att hyra minst en del av sina lägenheter till låginkomsthyresgäster vid en begränsad hyra.
F: får jag göra anspråk på en skattekredit?
A: Nej. Skattekreditprogrammet får sitt namn eftersom ägare till deltagande fastigheter får värdefulla skattekrediter för att hålla sina byggnader till rimliga priser. Som hyresgäst i en skattefordran kommer förmånen du får i form av begränsad hyra, förutsatt att du är inkomstberättigad.
F: Som en del av hushållsinkomsten räknas livränta?
A: Om du har pension eller annan livränta är det en bra chans att det kommer att behöva räknas på något sätt som en del av din hushållsinkomst. Hur en hyresvärd bör bestämma hur man ska behandla en livränta som du har (eller som du kan ställa upp efter att du har skrivit en leasingavtal för en låginkomstlägenhet i en skattemyndighet) beror på huruvida du har rätt att ta ut saldot på livränta och om du redan har betalningar.
Om du redan har börjat få utbetalningar, måste hyresvärden fråga din mäklare om du har rätt att ta ut saldot på livränta. Om du har rätt, måste hyresvärden behandla din livränta som en tillgång.
När du väl har börjat ta emot livränta betalningar kan du vanligtvis inte konvertera den till ett kontantbelopp. Om det är din situation, kommer dina vanliga betalningar att behandlas som inkomst av din hyresvärd.
Förvänta dig att din hyresvärd måste kontrollera om du har rätt att ta ut saldot (även om straff är bedömd), vilken grund är livränta som förväntas växa under det närmaste året, eventuell överlåtelse eller tidig återkallelse av straffavgift , och skattesatsen och skattepåföljd som skulle gälla om du skulle dra tillbaka hela saldot på din livränta.
F: Är förtroende räknade som en del av hushållsinkomsten?
A: Förtroende räknas ofta på något sätt som en del av hushållets inkomst. Hur en hyresvärd bör bestämma hur man behandlar ett förtroende som du har (eller som du kan ställa in efter att du har skrivit ett leasingavtal för en låginkomstlägenhet i en skattemyndighet) beror på om du har tillgång till huvudmannen i kontot eller Inkomsten från kontot.
F: Är tillgångar räknade som inkomst?
A: Nej. Tillgångar i sig räknas inte som inkomst, men inkomst som en tillgång producerar räknas normalt när man bestämmer inkomstkvaliteten för ett hushåll. Läs mer
F: Verifierar hyresvärden inkomst?
A: Ja. Om du överväger att ansöka om en låginkomstlägenhet vid en skattemyndighet, förvänta dig att hyresvärden eller fastighetschefen behöver verifiera intäkter och tillgångar. Skattekreditprogrammet kräver specifikt kontroll, med tanke på hur mycket som står på spel ... Läs mer
Fråga: Hur exakt beräknas min hyran?
A: Hyran beräknas utifrån antalet sovrum i lägenheten, och inte det faktiska antalet personer som bor där. Din hyresvärd måste beräkna din hyra förutsatt att 1,5 boende bor i varje sovrum (eller en ockupator, vid en studio).
Så hyran till en lägenhet med två sovrum skulle till exempel baseras på tre personer (1,5 x 2 sovrum) i lägenheten.
Skattekrediteringen inkluderar också ett nyttjandebidrag.
Den maximala hyran som du kan behöva betala för en låginkomstandel i en skattemyndighet är 30% av en procentandel (vanligtvis 50% eller 60%) av median bruttoinkomst (AMGI).
Fråga: Påverkar antalet personer i mitt hushåll behörighet?
A: Ja. Antalet personer i ditt hushåll påverkar huruvida du kan kvalificera dig för en låginkomstsenhet i en skattemyndighet. Ditt hushåll måste tjäna mindre än en viss procent av områdets median bruttoinkomst (AMGI), vilket är baserat på hushållets storlek. Å andra sidan är skattekrediteringen inte baserad på det faktiska antalet personer i din lägenhet.
Fråga: Ska jag behöva skriva ett speciellt leasingavtal?
A: Nej. Skattekreditprogrammet kräver inte att hyresvärdar har hyresgäster tecknar ett särskilt leasingavtal. Men du kan hitta ett leasingtillägg med en eller två klausuler som är specifika för skattekreditprogrammet. Till exempel kan du förmodligen förvänta dig en klausul som kräver att du samarbetar med din hyresvärd när du skriver om och kontrollerar din inkomst varje år och det kan vara språk som säger att om din hyresvärd lär dig att du medvetet gav falsk eller ofullständig inkomstinformation när du bestämmer behörigheten, kan vara skäl för att säga upp ditt leasingavtal.
Fråga: Kan jag hyra på en månad till månad?
A: När du först loggar ut hyresavtalet för en lägenhet i en skattemyndighet måste den vara minst sex månader lång (även om det finns några undantag). Därefter kan du och din hyresvärd gå med på att förnya ditt hyresavtal på en månad till månad.
Fråga: Kommer det att finnas fastighetshyresgäster i byggnaden?
A: Det kan finnas. Många skattekreditegenskaper inkluderar vissa låginkomstlägenheter och vissa marknadslägenheter.
Fråga: Ska jag sticka ut som låginkomst om det finns marknadshyresgäster?
A: Du borde inte. Hyresvärdar är skyldiga att inte skilja seg från marknadsränta och låginkomstlägenheter, och ingen i din skattemyndighet borde veta hur mycket hyran du betalar om du inte berättar dem.
Fråga: Är min inkomst bestämd utifrån vad jag har gjort under det gångna året?
A: Nej. Det bestäms av att se fram emot och "årliggöra" din inkomst för nästa år. Om du till exempel tjänar 3 000 kronor i månaden på ett jobb, räknas denna inkomst till 36 000 USD (12 månader x 3 000 USD), även om det visar sig att du får en höjning eller till och med förlorar jobbet en månad efter att du flyttat in i din lägenhet.
F: Hur räknar hyresvärden oregelbunden sysselsättningsinkomst?
A: Sysselsättningsinkomst ska inkluderas som en del av hushållsinkomsten, oavsett om inkomsten är stabil eller oregelbunden.
Normalt ska hyresvärdar som deltar i skattekreditprogrammet använda en hyresgästs nuvarande omständigheter för att "årliggöra" inkomsten, vilket innebär att ett belopp som hyresgästen förväntar sig att tjäna under de närmaste 12 månaderna, även om det visar sig att antalet är mycket högre eller lägre.
Fråga: Kommer en skilsmässa eller gemensamma tillgångar diskvalificera mig?
A: Nej. En potentiell hyresgäst är inte diskvalificerad helt enkelt för att ha skilsmässa eller gemensamma tillgångar.
Även om det är möjligt att din inkomstsituation efter en skilsmässa skulle göra dig oförenlig, att ha en skilsmässa eller gemensamma tillgångar inte är giltiga skäl att vägra att behandla en ansökan om skattelättnadsansökan eller automatiskt överväga att sökanden inte är inkomstberättigad.
Fråga: Är hyran baserad på min inkomst?
A: Nej. Till skillnad från andra bostadsprogram baseras skattekrediter på den genomsnittliga inkomsten i ditt län eller annat lokalt område. Detta genomsnitt är känt som "median bruttoinkomst" (AMGI), vilket HUD uppdaterar varje år. Din faktiska inkomster är viktiga när det gäller att bestämma om du kvalificerar dig till en låginkomstlägenhet på en skattemyndighet. Men den faktiska hyran du betalar bygger inte på din inkomst.
Fråga: Är jag inte berättigad till andra om jag tjänar för mycket inkomst för en skattemyndighet?
A: Inte nödvändigtvis. Trots att varje skattemyndighet måste följa samma regler för att fastställa inkomstberättigande, kan du tjäna för mycket för en skattkreditfastighet men ändå anses vara berättigad till andra. Detta kan hända om du till exempel tjänar 55% av inkomstgränsen. En egendom som måste hyra till hyresgäster som tjänar inte mer än 50% av inkomstgränsen skulle avvisa dig men fastigheter som använder 60% siffran skulle hitta dig kvalificerad. Också inkomstgränser varierar beroende på län, så om du tjänar lite för mycket inkomst för en egendom kan du ha framgång på en annan fastighet som använder olika gränser.
Fråga: Kan jag bli utslagen om min inkomst går långt efter att jag flyttat in?
A: Du borde inte behöva oroa dig för att bli vräkt för att gå över inkomst. Om din inkomst stiger till så hög som 140% av median bruttoinkomst (AMGI) är det inga problem. Om din inkomst stiger över den nivån kan det kräva att hyresvärden vidtar åtgärder för att säkerställa att byggnaden är kvalificerad för alla sina skattekrediter.
I värsta fall kan din hyresvärd (med rätt meddelande) byta din lägenhet till marknadspris och du skulle förlora fördelen med din begränsade hyra. Men om din inkomst är så hög, är du verkligen inte låginkomst och du borde kunna ha råd med marknadsräntan. Hyresvärdar på skattemyndigheter kan endast häva hyresgäster för "goda orsaker" enligt definitionen i statliga eller lokala lagar. Detta betyder också att din hyresvärd inte kan besluta att inte förnya ditt leasing utan goda skäl.
Fråga: Varje gång min inkomst ändras, behöver jag bli omcertifierad?
A: Lyckligtvis nej. Skattekreditprogrammet har inte "interimrecertifications", vilket innebär att om du byter jobb, hämtar eller köper eller säljer en tillgång behöver du inte beräkna din inkomst och verifiera den igen. Du borde förvänta dig att träffa ledningen för att recertify din inkomst bara en gång om året, vanligtvis kring årsdagen för din leasing signering.
F: Som student kan jag bo i en skattemyndighet?
A: Den allmänna regeln är att om alla i ditt hushåll är en heltidsstuderande, då kan du inte hyra i en skattemyndighet. Så om du är en heltidsstudent med en rumskompis som går på skoltid på deltid, så är du bra. Om alla i ditt hushåll går till skolan på heltid, fråga ledningen om du faller i ett undantag.
Fråga: Ska skattekreditegenskaperna följa diskrimineringslagar?
A: Ja. Skattekreditfastigheter är föremål för samma rättvisa bostadslagar som konventionella egenskaper. Plus, tack vare en överenskommelse mellan HUD, Treasury Department och Justice Department (DOJ), kan IRS enkelt lära sig om en hyresvärds rättvisa bostadsbrott och använda den som skäl för skattekreditfrihet. Det betyder att hyresvärdar på skattemyndigheter har ännu större anledning att inte diskriminera dig.
F: Hur kan hyresgäster och framtidsutsikter få mer information om programkrav?
A: Hyresgäster och framtidsutsikter har ofta frågor om inkomst och regler för skattekreditegenskaper. Förutom svaren på vanliga frågor som besvaras här kan du få statsspecifika frågor som besvarats av den statliga bostadsfinansieringsbyrån som administrerar skattekreditprogrammet där du bor. Visa listan över statshus finansbyråer .