Oavsett om ett ombyggnadsprojekt är "smart" eller inte beror i stor utsträckning på när du planerar att sälja ditt hus. Renovering på ett sätt som gör ditt hus mer funktionellt och roligt för de närmaste 20 åren är vanligtvis värt kostnaden och ansträngningen. Men hur är det om du planerar att sälja snart?
Faktum är att de flesta renoveringsprojekt inte lägger till tillräckligt med eget kapital till ditt hem för att betala för sina kostnader när du säljer.
Det är naturligtvis möjligt att vissa projekt måste göras för att bara få köpare att göra ett bud i ditt hem.
Generellt sett är du dock bättre att ta lägre erbjudanden än du investerar i att göra stora renoveringar - för att du sällan kommer att återhämta kostnaden för dessa renoveringar genom ett högre försäljningspris.
Så, renovering för att sälja är ett helt annat djur från renovering för att förbättra din livskvalitet. En husägare som letar efter förbättringar under de närmaste 20 åren kanske kan hitta en renovering av $ 75 000 för att vara en giltig kostnad. Inte så om du bara tittar på förbättringar innan du säljer ditt hem - det kommer att bli väldigt sällsynt att köket på $ 75 000 översätter till ett försäljningspris på $ 75 000.
Observera att vi inte pratar om vad som kallas "staging" ett hus till salu, vilket kan inkludera små kosmetika eller reparationer. Vi tar itu med en mer intensiv typ av bostadsrenovering som går utöver en färgfärg och kan innefatta kostnader i tusentals eller tiotusentals dollar.
När är sådana utgifter en bra idé?
Sju grundregler
- Spendera aldrig mer än du kan återhämta. Detta verkar självklart, men du kommer bli förvånad över hur många som bestämmer sig för att kasta stora pengar i ett hus som de aldrig kommer att komma in för resten av livet. Varför spendera $ 4000 på nya golv om återförsäljningsvärdet är mindre än det? Om det inte är så kommer ingen att ens göra ett erbjudande i ditt hem utan några kosmetiska förbättringar.
- Leta efter vinstpotential. Denna regel är mer till den punkten. Vissa hemförsäljare anser att det är en succé att spendera $ 7.500 på ett badrumsmodell om de återköper $ 7.500 från försäljningen. Men gör det verkligen någon mening? Du har investerat tid, huvudvärk, ansträngning. . . för ingen vinst. Varför bry sig?
- Prioritera kök och badrumsmodellering. Eventuella stora utgifter ska gå in i köket och badrummen över andra rum. Det här är de förbättringar som sannolikt kommer att återhämta sina kostnader och skapa faktisk kapital.
- Begränsa hårda kostnader till förmån för DIY-kostnader. Att lägga nytt solidt lövträ på $ 19,99 per kvadratmeter är en svår kostnad - mycket svårt. Men låna en orbital golvslipare och slipa golv själv är en mjuk kostnad.
- Renover istället för att ersätta. Gilla den tidigare kardinala regeln, ge inte din hemköpare några nya material, om du kan undvika det. Varför lämna över 1200 kvadratmeter brasiliansk körsbär när du bara kan renovera dina befintliga golv?
- Stressutseende, inte funktion. Tråkigt att säga, men det är bättre att sätta det $ 800 i färg eller golv, snarare än en ny vattenvärmare. Så länge som vattenvärmaren är funktionell, behåll den. En ny varmvattenberedare kommer inte att imponera på köpare. Om en heminspektör så småningom säger att vattenvärmaren måste bytas ut, kan du alltid byta ut den då eller slå av ett motsvarande belopp från försäljningspriset. Men utseende är något som inte är förhandlingsbart, och det är faktiskt något som bara kan registreras hos hemköpare på en undermedveten nivå.
- Måleri gör underverk. Ny färg, särskilt välvalda och nutida nyanser, kommer att förvandla ett hus. Var försiktig med djupa nyanser.
Curb Appeal: När fasader är en bra sak
Inom hela kategorin "curb appeal", låt oss fokusera på en sak: en ny fasad.
Allmänna entreprenörer kan bygga upp en ny fasad som gör att huset ser fantastiskt ut samtidigt som man avviker uppmärksamhet från saker som vinylfasad , vilket är en avstängning för vissa människor.
Prata med lokala entreprenörer. Men om du inte är arkitekt eller på annat sätt upplevt i sådana frågor, tvinga inte problemet på entreprenörer som inte har en aning om vad du pratar om. Deal bara med entreprenörer som har gjort denna typ av pre-sales fasad arbete innan.
Nästa Order of Business: Kök och badrum
De flesta fastighetsmäklare kommer att berätta att köket och badrummet är de viktigaste delarna av huset.
Fokusera på dessa saker:
Köksdiskar. Bänkskivor är mycket synliga, så om du ska göra någon form av rip-and-replace arbete är det här platsen. Gamla laminatbänkar bör ersättas med minst Corian eller Silestone. Kakelplattor i keramiska plattor är diskutabelt vad gäller kvalitet, men de flesta potentiella husägare söker inte keramiska plattor - ersätter dem.
Köksskåp. Skåp är också mycket synligt eftersom det är i ögonhöjd. Byte av köksskåp kan enkelt köra dig 25 000 dollar eller mer. Om dina köksskåp är i fruktansvärt skick eller är gjorda av melamin eller MDF, kan du behöva bara bita kulan och få nya köksskåp. För andra typer av skåp kan du kanske återuppta eller måla om.
Snabb uppgradering till fixturer och hårdvara. Fixtures och hårdvara är överraskande effektiva köksuppgraderingar. Anta inte att byte av allt ditt köksutrustning kommer att bli billigt, men. Byta ut all din hårdvara (dvs. bli av med den falska guldpläterade grejer) kan enkelt gå in i hundratals dollar.
Avlägsna och byta diskbänkar. Diskbänkar är lätta att ta bort och ersätta. De flesta DIYers kan göra detta på egen hand.
Golvrenoveringar
Hemrenoveringar utförda i syfte att sälja behöver inte nödvändigtvis ske på ett sätt som tilltalar din smak. Dessa är ombyggnader som du gör för att matcha de flesta husägarnas smak. Din fastighetsmäklare kan vara en bra källa till information om hur man renoverar golv.
Gillar du vägg-till-vägg mattor på badrum? De flesta hemköpare gör det inte. I allmänhet är vägg-till-väggmattor i hela huset en dålig idé, för det ger intrycket att du försöker dölja något underifrån. Laminatgolv skulle vara den minsta typen av "täcka upp" golv, men hemköpare har också kommit att känna igen laminat som en annan typ av misstänkt material.
Om du har riktiga trägolv, då har du tur. Allvarligt slitna golv ska slipas med en trummersladare . Om dina golv endast har mindre repor, är det tillräckligt med en cirkelslipmaskin.
Tänk på att många potentiella hemköpare kommer att lyfta upp kanten av mattor för att se om golvbrädorna nedan är återställd lövträ.
Undvik som pesten
- Områden som tenderar att inte ha bra återförsäljningsvärde: mediekameror, teatrar, kontor, källare, vindmiljöer, bakdäck, mest bakgårdsbruk mm
- Går desperata längder för att lägga till mer utrymme (t.ex. omvandla ett garage till ett vardagsrum).
- Windows. Dessa är bra att ersätta om du planerar att stanna kvar i ett hus, men du kommer inte få pengarna tillbaka på dessa om de bara görs för försäljning.
- Ta bort information om perioden som kan ha något värde. Att ta bort den gröna shaken kan vara en bra idé, men det är inte en bra idé att slå ut den 1911 nya posten som behöver "lite arbete". Medan den nya posten kan vara oattraktiv, är dess inneboende värde av värde för många köpare.
- Ta bort belysningen, om inte den kommer att ersättas med andra armaturer. Även dålig belysning är bättre än ingen belysning.